Simulateur SCPI
Projetez votre investissement pierre-papier
Hypothèses
Vous devenez propriétaire et percevez des loyers dès la levée du délai de jouissance.
Investissement initial
€
1 000 €500 000 €
Durée de l'investissement
ans
1 an30 ans
Taux de distribution annuel
5,5 %
2% Prudent
5% Cible
8% Élevé
12% Max
⚠ Les performances passées ne présagent pas des performances futures
Décote nue-propriété
%
Mes options
Réinvestissement mensuel des dividendes
Capitalisation — effet snowball
Part réinvestie
100 %
0%100%
Versement programmé mensuel
Soit 0 € sur la duréeMontant mensuel
€
/ mois
0 €2 000 €
Délai de jouissance
Délai avant perception des 1ers dividendesmois
Mon investissement total potentiel à terme
—
Capital + dividendes réinvestis
Capital investi
—
Versements prog.
—
Revenu mensuel moyen
—
Durée · Taux
—
Dividendes potentiels
Montant des dividendes potentiels cumulés
—
Répartition
—
de dividendes potentiels réinvestis
—
de dividendes potentiels perçus
—
de versements programmés cumulés
Évolution du portefeuille
⚠️ Cette simulation est indicative. Le capital investi et les rendements ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez votre conseiller en gestion de patrimoine.
🧾 Fiscalité des SCPI — L'essentiel à savoir
Revenus français vs revenus étrangers : une différence fiscale majeure pour optimiser votre investissement
🇫🇷 SCPI à actifs français
🏢
Loyers perçus
Revenus fonciers
100 %
↓
🏛️
Prélèvements sociaux
CSG + CRDS + Solidarité
−17,2 %
↓
💸
Impôt sur le revenu
Selon votre TMI
−TMI
↓
💶
Revenu net à TMI 30%
Charge totale : 47,2%
52,8 %
🇪🇺 SCPI à actifs européens
🏢
Loyers perçus
Revenus de source étrangère
100 %
↓
✅
Exonération PS en France
Les 17,2% ne s'appliquent pas aux revenus étrangers
0 % PS
↓
🤝
Retenue à la source locale
Compensée via crédit d'impôt (convention fiscale)
~15–25 %
↓
💶
Revenu net à TMI 30%
Charge totale : ~20–28%
~75 %
| Votre TMI | 🇫🇷 SCPI France IR + 17,2% PS | 🇪🇺 SCPI Europe Exo. PS — crédit d'impôt | 💼 SCPI en AV Après 8 ans |
|---|---|---|---|
| TMI 11 % | 28,2 % | ~13–16 % | 7,5 % + PS |
| TMI 30 % | 47,2 % | ~22–28 % | 7,5 % + PS |
| TMI 41 % | 58,2 % | ~30–38 % | 7,5 % + PS |
| TMI 45 % | 62,2 % | ~34–42 % | 7,5 % + PS |
🌍
Privilégiez l'Europe aux TMI élevées
À TMI 30%+, l'exonération des 17,2% de PS sur les revenus étrangers représente une économie significative. Sur 100 000 € placés à 6%, c'est environ 1 032 €/an d'économie.
💼
SCPI en assurance-vie
La capitalisation en AV évite toute fiscalité annuelle sur les dividendes. Après 8 ans, abattement de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) sur les gains retirés. Idéal pour la transmission.
🏗️
Nue-propriété : sans fiscalité pendant le démembrement
Vous achetez avec une décote de 20-40% et ne déclarez aucun revenu pendant la durée (5-15 ans). À l'issue, vous récupérez la pleine propriété sans imposition sur la revalorisation.
⚠️ Informations fiscales indicatives basées sur la législation 2024-2025. Votre situation personnelle peut varier. Consultez votre conseiller en gestion de patrimoine pour une optimisation adaptée à votre profil.
