Loi de finances 2026 :
ce qui change pour votre patrimoine
Publiée au Journal Officiel le 20 février 2026, la LFI 2026 introduit plusieurs réformes majeures : Dutreil durci, apport-cession renforcé, amortissement pour la location nue, nouvelles règles PER et taxe sur les holdings patrimoniales. Décryptage complet des mesures à impact patrimonial.
- Contribution différentielle hauts revenus (CDHR)
- Taxe sur les holdings patrimoniales
- Durcissement du dispositif Dutreil
- Aménagement de l’apport-cession
- Amortissement pour la location nue
- Nouvelles règles sur le PER
- Case 2OP : fin de l’irrévocabilité
- IFI improductive : mesure abandonnée
Adoptée via l’article 49 alinéa 3 de la Constitution — après rejet de plusieurs motions de censure — la loi de finances pour 2026 est le fruit de compromis parlementaires. Certaines mesures initialement envisagées ont été abandonnées (IFI improductive), d’autres ont été significativement durcies (Dutreil, apport-cession). Voici ce qu’il faut retenir pour piloter votre stratégie patrimoniale en 2026.
Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) Prorogation · Revenus > 250 000 € (célibataire) / 500 000 € (couple)
La CDHR est le mécanisme qui garantit une imposition minimale de 20 % pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple). Elle était initialement temporaire ; la LFI 2026 la pérennise jusqu’au retour du déficit public sous les 3 % du PIB.
Taxe sur les actifs non opérationnels des holdings patrimoniales Nouveau · Art. 235 ter C CGI · Entrée en vigueur : exercices clos au 31/12/2026
La LFI 2026 instaure une taxe annuelle ciblant les holdings patrimoniales à prépondérance passive qui détiennent des biens dits « somptuaires » non affectés à une activité opérationnelle. Initialement très large, le champ d’application a été restreint pour en faire une mesure anti-abus ciblée.
- ✕ Biens visés : biens liés à la chasse ou la pêche, véhicules non professionnels (yachts, aéronefs, bateaux), bijoux et métaux précieux (hors exposition publique), chevaux de course ou de concours, vins et alcools, logements mis à disposition à titre gratuit ou sous-évalué.
- ✓ Biens exclus : objets d’art, collections et antiquités, trésorerie, actifs financiers (titres, obligations…).
- i Redevable : la société elle-même si établie en France (non déductible de l’IS) ; les associés domiciliés en France si la société est étrangère.
Durcissement du dispositif Dutreil Modification · Art. 787 B et 787 C CGI
Le Dutreil permet une exonération de 75 % des droits de transmission (donation ou succession) sur les titres de sociétés opérationnelles. La LFI 2026 maintient le taux mais durcit les conditions sur deux points essentiels.
Engagement collectif : minimum 2 ans. Engagement individuel : désormais 6 ans. Durée totale donc portée à 8 ans.
Aménagement du dispositif d’apport-cession Modification · Art. 150-0 B ter CGI · Applicable aux cessions post-publication
L’apport-cession permet de reporter l’imposition d’une plus-value lors de l’apport de titres à une holding contrôlée par l’apporteur. Ce report est soumis à des conditions de réinvestissement. La LFI 2026 durcit significativement ces conditions sans supprimer le mécanisme.
Pour les cessions déjà réalisées avant la publication de la loi, les anciennes règles continuent de s’appliquer. Les reports en cours ne sont pas remis en cause rétroactivement.
Création d’un amortissement pour la location nue Nouveau · Art. 31 CGI · Statut « bailleur privé »
Grande nouveauté pour l’immobilier locatif nu : la LFI 2026 crée un statut de « bailleur privé » permettant de déduire un amortissement comptable des revenus fonciers. C’est une rupture majeure avec le régime traditionnel de la location nue, qui ne permettait jusqu’ici aucun amortissement.
Nouvelles règles relatives aux versements sur PER Modification · Art. 81, 158 et 163 quinvicies · Au 1er janvier 2026
- ✕ Fin de la déductibilité après 70 ans. À compter du 1er janvier 2026, les versements volontaires effectués après 70 ans ne sont plus déductibles du revenu imposable. La logique de capitalisation sur PER reste pertinente, mais l’avantage fiscal à l’entrée disparaît passé cet âge.
- ✓ Report des plafonds non utilisés allongé à 5 ans. La fenêtre de rattrapage des plafonds non consommés est portée de 3 à 5 ans pour les versements réalisés sur les revenus 2026. Une opportunité pour optimiser les versements en cas d’année à revenus élevés.
- ✓ Imposition à l’IR au décès écartée. La menace d’une imposition des avoirs PER à l’IR lors du décès est définitivement abandonnée. La fiscalité successorale du PER assurantiel reste donc régie par les règles de l’assurance-vie (art. 990 I et 757 B CGI).
Fin de l’irrévocabilité de la case 2OP Modification · Art. 200 A CGI · Revenus 2026
L’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu (case 2OP de la déclaration) devient révocable à compter de l’imposition des revenus 2026. Jusqu’ici, cette option était définitive et irrévocable une fois cochée, ce qui pouvait conduire à des erreurs de stratégie difficiles à corriger.
IFI / Impôt sur la fortune improductive : projet abandonné Mesure abandonnée
La transformation de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) en un impôt sur la fortune improductive — qui aurait étendu l’assiette aux actifs financiers non investis dans l’économie réelle — a été abandonnée lors du processus parlementaire.
Autres mesures à noter
⚓ La position de Sextant Patrimoine
La LFI 2026 s’inscrit dans une tendance de fond : le durcissement progressif des dispositifs d’optimisation patrimoniale, couplé à la création de nouvelles contraintes pour les structures passives. Dutreil plus long, apport-cession plus exigeant, holdings sous surveillance — le message est clair : les stratégies patrimoniales doivent s’inscrire dans une logique de substance économique réelle et de long terme.
Pour autant, les fondamentaux de l’ingénierie patrimoniale restent intacts : l’assurance-vie conserve sa fiscalité, l’IFI reste immobilier, le PER assurantiel préserve sa logique successorale, et le nouveau statut de bailleur privé ouvre des perspectives intéressantes pour l’investissement locatif nu.
L’enjeu en 2026 est d’adapter chaque montage existant à ces nouvelles règles et d’anticiper les opérations futures avec un cahier des charges renforcé. C’est précisément le rôle d’un bilan patrimonial actualisé.
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