Simulateur LMNP
Micro-BIC vs Régime réel · Amortissements · Optimisation fiscale
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Votre bien en location meublée
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0 €1 000 000 €
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Revenus locatifs
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/ an
0 €100 000 €
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Charges déductibles (régime réel)
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Inclure amortissements
Bien + mobilier, calculés automatiquement4
Situation fiscale personnelle
Inclure prélèvements sociaux (17,2%)
Sur les bénéfices BIC✓
Comparaison Micro-BIC vs Réel
La comparaison apparaîtra ici
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Comprendre le LMNP : Micro-BIC vs Régime réel
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP s’applique lorsque vous louez un bien meublé et que vos recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ou représentent moins de 50% de vos revenus totaux. Il ouvre droit à deux régimes d’imposition très différents.
| Critère | Location nue | LMNP |
|---|---|---|
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (Micro-BIC ou Réel) |
| Abattement forfaitaire | 30% (micro-foncier) | 50% ou 71% (micro-BIC) |
| Amortissements | Non | Oui (régime réel) |
| Déficit imputable sur RG | Oui (10 700 €/an) | Non (reportable en BIC) |
Le régime Micro-BIC : simplicité avant tout
Le micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas les seuils légaux. Il offre un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges :
| Type de location | Plafond | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé classique | 77 700 € | 50% |
| Meublé de tourisme classé | 188 700 € | 71% |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30% |
⚠️ Si vos charges réelles dépassent l’abattement, vous payez trop d’impôt. Les intérêts de crédit ne sont pas déductibles au micro-BIC.
Le régime réel : déductions précises + amortissements
Au régime réel, vous déduisez toutes vos charges réelles et pratiquez des amortissements sur le bien et le mobilier. Le déficit éventuel est reportable sans limitation de durée sur les BIC de même nature.
⚠️ Le régime réel impose une comptabilité certifiée. Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
Le mécanisme des amortissements LMNP
L’amortissement permet de déduire fiscalement la valeur du bien sur sa durée d’utilisation, sans décaissement réel.
| Composante | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 50 ans | 2% |
| Installations techniques | 10 ans | 10% |
| Mobilier et équipement | 5-10 ans | 10-20% |
💡 Sur un bien à 200 000 € (terrain 15%), l’amortissement annuel à 3% = 5 100 €. Sur 30 ans : 153 000 € de déductions sans décaissement supplémentaire.
Comment choisir entre Micro-BIC et Régime réel ?
| Situation | Régime conseillé |
|---|---|
| Charges réelles < 50% des loyers, pas d’emprunt | Micro-BIC |
| Bien avec emprunt en cours | Réel |
| Bien récent avec gros amortissements | Réel |
| TMI élevée (30%, 41%, 45%) avec bien chargé | Réel fortement conseillé |
💡 Pour un bien financé à crédit avec TMI ≥ 30%, le régime réel génère souvent un bénéfice imposable nul pendant 10-20 ans — là où le micro-BIC taxe 50% des loyers.
