Votre emprunt
Revenus & charges du foyer
Options avancées
Détail de la mensualité
Capacité & reste à vivre
| Période | Capital remb. | Intérêts | Assurance | Total | Capital restant |
|---|
Comprendre votre crédit immobilier
Calcul de la mensualité
La mensualité d'un crédit à taux fixe se calcule avec la formule d'annuité constante. Elle dépend du capital emprunté, du taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et du nombre de mensualités. En début de crédit, la part d'intérêts est maximale ; elle diminue progressivement au profit du capital.
| Composante | Évolution dans le temps |
|---|---|
| Capital remboursé | Croît chaque mois |
| Intérêts payés | Diminuent chaque mois |
| Assurance emprunteur | Constante (% du capital initial) |
| Mensualité totale | Constante (taux fixe) |
Le taux d'endettement
Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de crédits. Il se calcule ainsi : (mensualités totales crédits ÷ revenus nets mensuels) × 100.
| Taux d'endettement | Interprétation | Accord bancaire |
|---|---|---|
| ≤ 33 % | Confortable | Très favorable |
| 33 % – 35 % | Limite recommandée HCSF | Favorable |
| 35 % – 40 % | Limite haute | Dossier solide requis |
| > 40 % | Risqué | Difficile à obtenir |
L'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur couvre le remboursement du crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Elle représente souvent 30 à 40% du coût total du crédit.
Deux options s'offrent à vous :
• Assurance groupe bancaire : proposée par la banque, taux souvent entre 0,30% et 0,50%, tarification mutualisée
• Délégation d'assurance : assurance externe (loi Lemoine 2022), potentiellement 2 à 4× moins chère pour les jeunes et les bons profils
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
Le TAEG exprime le coût réel de votre crédit en incluant tous les frais obligatoires : taux nominal, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie (caution ou hypothèque).
C'est l'indicateur légal de comparaison entre les offres. Il doit toujours être inférieur au taux d'usure fixé par la Banque de France chaque trimestre.
| Composante | Impact sur le TAEG |
|---|---|
| Taux nominal | Principal déterminant |
| Assurance emprunteur | +0,20% à +0,50% |
| Frais de dossier | +0,05% à +0,15% |
| Frais de garantie | +0,05% à +0,20% |
Comment optimiser son crédit
• Négocier le taux : comparer au moins 3 banques ou passer par un courtier (économie souvent de 0,2 à 0,5 point)
• Délégation assurance : jusqu'à 50% d'économie sur l'assurance (loi Lemoine)
• Durée optimale : allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total — trouver l'équilibre entre taux d'endettement et effort total
• Remboursement anticipé : chaque remboursement partiel réduit fortement les intérêts futurs (surtout en début de crédit)
• PTZ : si éligible, le Prêt à Taux Zéro finance jusqu'à 50% sans intérêts
• Modulation des mensualités : certains contrats permettent de diminuer/augmenter les mensualités selon les aléas de vie
